Совет дома – это контролер и ревизор деятельности УК, который призван защищать интересы жителей дома. Как заставить УК с этим считаться?

В инструкции расскажем, как расширить функционал Совета МКД, предоставить "нестандартные" полномочия председателю. Приучить УК к надлежащему исполнению своих обязанностей по управлению домом.

ПРАВОВОЙ СТАТУС СОВЕТА МКД

По закону Совет МКД должен быть создан в каждом доме, где больше четырех квартир (если в таком доме не созданы ТСЖ, ТСН, жилищный или потребительский кооператив).

В Совет дома могут быть избраны только собственники и только общим собранием собственников. Обычно количество членов Совета соответствует числу подъездов в МКД: от каждого в Совет делегируют представителя.

Из числа избранных членов Совета на том же собрании выбирается председатель Совета.

На избрание Совета отведены короткие сроки.

В новостройках собрание по выбору Совета должно пройти в течение одного календарного года с даты ввода дома в эксплуатацию.

Если собственники не выберут Совет МКД, за них это сделает муниципалитет.

Орган местного самоуправления должен в трехмесячный срок созвать ОСС с такой повесткой (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет МКД подлежит переизбранию каждые два года (если иной срок не установлен решением ОСС).

В случае удовлетворительной работы его полномочия могут быть пролонгированы автоматически, без нового ОСС, еще на два года.

В случае ненадлежащего исполнения обязанностей Совет МКД может быть переизбран общим собранием досрочно.

В случае создания ТСЖ Совет прекращает полномочия после избрания Правления ТСЖ.

Если в вашем доме все еще не создан Совет МКД, его надо выбрать.

Если Совет МКД работает в интересах управляющей компании, его пора переизбрать.

ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПОВЕСТКИ СОБРАНИЯ ПРИ ВЫБОРЕ СОВЕТА МКД

Чтобы решение ОСС по избранию Совета и председателя никто не мог оспорить, в повестке общего собрания должны быть предусмотрены следующие обязательные вопросы:

об избрании (или переизбрании) Совета МКД;

о количественном составе Совета МКД;

о полномочиях Совета МКД;

о полномочиях председателя Совета МКД.

Правильно формируйте повестку дня ОСС: сначала выберите членов Совета дома и только затем – председателя из их числа.

Если в доме уже действует Совет, а надо заменить несколько членов Совета, вынесите на общее собрание вопрос о переизбрании всего Совета, а не о переизбрании отдельных членов действующего Совета.

Не забудьте наделить председателя Совета обязательными полномочиями по подписанию актов приемки работ и услуг и проверке отчетности УК. В таком случае он без лишних споров сможет требовать от УК необходимые документы, в том числе через суд.

Включите в повестку вопрос об использовании ГИС ЖКХ (или другой информационной системы), чтобы проводить последующие ОСС, в том числе в электронной заочной форме.

Если собственники намерены выплачивать вознаграждение членам Совета или председателю, этот вопрос тоже должен стоять в повестке ОСС. Решение должно содержать размер вознаграждения, условия и порядок его выплаты.

На собрании по выбору Совета и председателя необходимо наделить Совет МКД полномочиями по принятию решений о проведении текущего ремонта, а председателя – правом подписания актов приемки работ.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Совет МКД выбирается простым большинством голосов от общего числа собственников МКД. Но по некоторым решениям, касающимся полномочий председателя Совета, может потребоваться согласие 2/3 собственников.

Одновременно с выбором Совета МКД утвердите онлайн-платформу для проведения общих собраний в электронной (заочной) форме. А председателя назначьте Администратором электронных ОСС. В будущем это сэкономит время для созыва внеочередных ОСС и голосования за важные решения в режиме онлайн. Плюс это лишит УК возможности провести свое голосование и назначить Администратором электронных ОСС себя.

БАЗОВЫЕ И "НЕСТАНДАРТНЫЕ" ПОЛНОМОЧИЯ СОВЕТА

1. Требовать от УК своевременного и качественного оказания работ и услуг, утвержденных Договором управления.

2. Реализовывать все решения ОСС по сохранности общего имущества, благоустройству придомовой территории, оптимизации расходов на содержание МКД и получению дохода от аренды общего имущества.

3. Взаимодействовать с активистами других домов, надзорными органами и органами местного самоуправления по вопросам надлежащего содержания МКД и придомовой территории.

Совет может осуществлять и иные полномочия, если они утверждены решениями ОСС.

К "нестандартным" можно отнести следующие полномочия:

участие в согласовании подрядчика и смет по текущему содержанию МКД;

участие в планировании бюджета МКД на будущий год – в части проведения плановых и профилактических работ на общедомовом имуществе;

управление общедомовым и подъездными чатами и сообществами в социальных сетях;

взаимодействие с муниципалитетом от имени собственников;

взаимодействие с инстанциями по земельным отношениям;

согласование аренды общедомового имущества – совместно с управляющей компанией по решению ОСС;

согласование перепланировок общедомового имущества и коммерческих помещений (если на то было решение ОСС);

доступ к ОДПУ ресурсов, выгрузке показаний общедомовых и индивидуальных приборов учета;

доступ к системам видеонаблюдения и контроля доступа на придомовую территорию (или в подъезды).

Для оперативного взаимодействия между собой членам Совета необходимо завести чат в мессенджере.

Периодичность заседаний Совета (очно либо онлайн), мероприятия, форма отчетности перед собственниками и т. п. оргвопросы определяются членами Совета.

Совет может принимать решения по любым вопросам, относящимся к его компетенции, если в заседании приняли участие не менее половины действующих членов.

Решения принимаются путем голосования простым большинством.

Все решения оформляются протоколом в произвольной форме, который подписывает председатель.

Если по вопросу, поставленному на голосование, "за" и "против" подано равное число голосов, голос председателя является решающим.

Если решение Совета относится ко всем собственникам дома, оно подлежит обнародованию путем размещения соответствующей информации в общедоступных местах дома (в лифтовых холлах на первых этажах подъездов) или в общедомовых чатах.

Если решение относится к ограниченному кругу лиц (допустим, работа со злостными неплательщиками за ЖКУ), оно должно быть доведено до сведения только этого круга лиц.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Председатель и члены Совета не имеют права передавать кому бы то ни было имеющиеся в распоряжении Совета персональные данные собственников дома, а также документы, содержащие такие сведения. А также разглашать персональные данные собственников любым другим способом.

БАЗОВЫЙ И "НЕСТАНДАРТНЫЙ" ФУНКЦИОНАЛ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ

1. Председатель Совета МКД координирует работу Совета;

2. Участвует в осмотрах общедомового имущества совместно с представителями УК (текущие плановые, сезонные и в случае аварийных ситуаций);

3. Проверяет ход и качество работ в рамках текущего ремонта, предусмотренных Договором управления, и подписывает акты приемки работ по текущему ремонту жилья;

4. Контролирует выполнение заключенных договоров и подписывает акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг; акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в надзорные органы обращения о невыполнении УК условий договора по содержанию жилья;

5. Взаимодействует с контрольными и надзорными органами в сфере ЖКХ, а также органами местного самоуправления и общественного контроля (активами жителей ЖК, микрорайона, округа или муниципалитета).

Председатель Совета по решению ОСС может быть наделен исключительным правом:

- согласовывать и заключать (подписывать) от имени собственников договоры аренды на установку и эксплуатацию рекламных конструкций и иные договоры на передачу в пользование объектов общего имущества собственников третьим лицам (к примеру, интернет-провайдерам), утверждает (после согласования с Советом) размер платы за пользование этими объектами;

- согласовывать и подписывать от имени собственников дефектные ведомости, перечни и сметы на выполнение ремонтных и других работ, связанных с содержанием и текущим ремонтом общедомового имущества;

- запрашивать для изучения у управляющей организации договоры с поставщиками коммунальных услуг, подрядными организациями, оказывающими работы/услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, сметы, акты выполненных работ;

- требовать от УК финансовый отчет об оплате этих договоров и иную документацию, связанную с содержанием и ремонтом МКД;

- запрашивать у УК и проверять показания общедомовых приборов учета ресурсов, проводить анализ соответствия начисляемых платежей фактическому потреблению домом коммунальных ресурсов;

- запрашивать у УК отчеты, акты технического освидетельствования, ремонта и реконструкции общедомовых инженерных сетей;

- контролировать обеспечение УК полноты и сохранности технической документации на МКД.

ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ СОВЕТА С УК

Первым делом избранному Совету необходимо изучить финансово-хозяйственную деятельность УК, вчитаться в Договор управления домом, оценить состав и состояние общего имущества дома.

Это невозможно без взаимодействия с УК. Так как ключи от чердаков и подвалов, доступ к вводным счетчикам коммунальных ресурсов, выход на кровлю и т.д. – у управляющей компании. Там же – вся техническая документация, договоры с поставщиками ресурсов и подрядчиками и т.п.

Поэтому следует настроить конструктивный диалог с УК. Взаимодействие должно быть строго деловым, по существу, а все запросы в УК лучше делать письменно.

Совместные мероприятия желательно протоколировать, осмотры общедомового имущества обязательно оформлять актами с указанием выявленных дефектов и сроков их исправления.

Все нарушения в предоставлении жилищных и коммунальных услуг – актировать, требовать устранения нарушений в установленный законодательством срок, а в случае бездействия – ставить в известность надзорные и контрольные органы.

Члены Совета и председатель Совета не имеют права получать от УК вознаграждения, какие-либо льготы без соответствующего решения общего собрания собственников!

ВАЖНО ЗНАТЬ! Совет дома имеет право, но не обязан объявлять и организовывать общее собрание собственников по предложению УК.

ОТВЕТЫ НА НЕУДОБНЫЕ ВОПРОСЫ

Надо ли платить председателю Совета МКД?

До сих пор большинство председателей Совета работают на общественных началах. Многие, даже из самых активных, намеренно отказываются работать за деньги. Считают, что, как только ты начнешь получать за свою работу деньги, начнутся упреки в том, что ты тоже самое делал бесплатно.

Собственники могут назначить материальное вознаграждение председателю и членам Совета. (п. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ). Решение принимается на ОСС.

Выплаты оформляются включением в квитанцию строки "Сбор финансовых средств на оплату работы председателя МКД".

Однако положительного решения ОСС будет недостаточно.

В Договоре управления необходимо прописать пункт о выплате вознаграждения (можно заключить допсоглашение к Договору).

Таким образом, фиксируются обязательства УК получать и распоряжаться деньгами на выплату вознаграждения членам и (или) председателю Совета.

Что делать, если Совет дома навязала управляющая компания?

Согласно ст. 161.1 ЖК РФ, многоквартирный дом может иметь только один Совет дома. Предложить свой состав Совета может и УК. В домах, где не слишком активные жители, к сожалению, распространена такая практика. В итоге такой Совет работает в интересах УК.

Единственный способ это исправить – провести ОСС и избрать новый Совет.